买二手房不如买新房

买二手房还是新房，是买房时首先需要考虑的问题。 很多人说，当然买新房，房子崭新从来没有人住过。可新房地理位置一般不太好。 那买二手房吧，不仅能看到现房，选择空间也很大。 可二手房交易流程杂，还要交各种乱七八糟的税费。 到底该如何选择？

　　小编这就给大家对比一下二手房和新房的各种区别，看看买哪个更划算。

　　首先，看首付。

　　新房和二手房买房首付基本无差别，不过二手房涉及到评估价，首付比例可能高一些。如果评估价＜实际成交价，贷款只能按评估价来计算，剩余差价全部需要在首付里补足。

　　买新房的理由

　　一、新房贷款容易，二手房贷款较难

　　新房无论是公积金贷还是商贷，一般都可以贷足30年，可以直接向与开发商合作的银行贷款，手续和审批较为简单。相较而言，二手房贷款比较难。出于规避风险的需要，大部分银行会把房龄作为影响贷款年限的主要条件，房龄超过30年的商品房是很难进行贷款购房的。即使可以办理贷款，银行也会降低贷款成数或减少贷款年限，从而增加首付或还款压力。

　　二、新房比二手房税费便宜很多买新房通常只需要缴纳契税，其它开发商会搞定。

　　契税收取标准与二手房相同。相较新房，二手房交易过程中涉及的税费很多，包括契税、增值税、个税、中介费等。而且呢，本应由卖方缴纳的营业税和个人所得税，卖方通常都将其转嫁到买方头上。

　　三、买新房交易流程简单

　　买新房流程很简单，基本上你带足材料去售楼处就行了，其它开发商都会帮忙处理好。二手房则麻烦得多，包括看房、产权调查、交定金签协议、贷款审批、签贷款合同、过户、领房产证、房屋交接等10多个步骤，每个环节都有大坑小坑无数，比如看房可能遭遇假房源，过户前可能有房东违约等等。

　　不过，一旦确定购买，二手房交易过户手续就快得多，一次性付款1天就能搞定，新房由签约至领取房产证的时间最少需一年时间。

　　四、新房新二手房旧

　　二手房外观陈旧，内部设计也不是那么合理，小区环境相对较差，居住品质会降低。陈旧还会产生一定的维修费用，实际购房成本增高。新房设施配套都是全新的，没有经过磨损，功能齐全。

　　买二手房的理由

　　一、同等条件下，二手房价格便宜且可谈价

　　一般而言，就同地段的新房和二手房而言，新建商品房的均价比二手房要高。而且，新房价格都是固定的，一般没啥议价空间。二手房都是可以谈价的，如果碰到急需用钱的卖家，你还可以压压价，买套比较划算的房子。如果在房多多平台买房，还会有从业10年以上的置业专家提供谈价磋商服务，完全免费！

　　二、二手房可选空间大

　　买二手房可以选择自己想要的区域、小区、地段、户型、楼层等，且所见即所得，什么都是看得见摸的着的真实存在。新房区域相对集中，覆盖范围有限，一线城市集中在市区外。 三、二手房配套齐全，升值潜力大

　　一般而言，二手房地段都比较好，小区生活配套成熟、交通发达。新房却一般不在市中心，上班族为此要支付时间成本。

　　四、二手房房屋污染小

　　新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛、苯什么的。二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。

　　五、二手房购买风险小 买房最看重房屋质量，二手房的房屋质量、产权都是可见的，新房大多是期房，可能出现合同与交房严重不符的情况，甚至可能会烂尾，这种风险对二手房是不存在的。经过几年使用，房屋潜在问题都暴露出来了，只要看房时细心，就很容易能看出来。

　　看完以上对比，你还会觉得买房就应该买新房吗？ 其实，选择新房还是二手房，已经不是简单的选房问题，更多的是考虑选择一种怎样的生活状态。因此在做出选择之前，建议大家根据买房目的和对未来生活的

预期，选出最适合自己的房子。

小白想买车，询问朋友们的意见。结果就是一个人一个意见，但是有一个基本共识-买车就买新车。

　　不过，当问题变成买房时，普遍的共识却是买房就买二手房。

　　除了“便宜”这一优势，成熟的社区，便捷交通，周边可以看得见的教育和医疗资源都是二手房打动我们的亮点。况且“买二手房”这件事在我们的一生中基本属于大概率事件。

　　然而这一大概率事件中，有一个让我们小白头疼的事情-繁杂的税费。

　　二手房交易，买卖双方缴交的税费很多，十多种税。

　　小白现在试着化繁为简，一次说清买二手房所涉及的税费。

　　税费的大头主要是四个（增值税及附加、契税、个税、中介费），我们把握四个大头，就能对税费有框架性的认知。

　　法定需要买家支付的只有契税，卖家需要支付增值税及附加和个税，中介费是双方承担。实际情况，现在基本是卖方市场，卖方除了承担中介费，买家承担几乎所有的税费。

　　小白知道，买二手房的购房者内心正在滴血！

　　1.增税及附加税

　　房子不满两年，普通住宅和非普通住宅都要缴增值税。

　　房子满两年，普通住宅免征，非普通住宅采用差额征收增值税。

　　附加税=增值税×0.11（或0.13）<镇区0.11，街道办0.13>

　　现在，小白有必要和大家解释一下什么是核定价、网签价和核定价。

　　一般而言，我们买二手房，都会与房东签订合同。许多买房人为了少交税，同卖方人签了一套300万（合同价），但是在房管局系统的网上进行公示和签合同，“网签价”却显示成交价格为100万。这样，房管局的系统自然就会提示价格过低，因为这套房子区域最低过户指导价为200万（核定价）。

　　那什么是“差额”呢？

　　差额=核定价—原购买价—交易中的税金—合理费用

　　“差额”是税务局计税的一种方式，而且这种方式计税比较优惠。不过，前提是卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证。

　　普通住宅的界定（必须3个条件同时满足，否则为非普通住宅）

　　1、住宅的建筑容积在1.0（含1.0）以上

　　2、单套建筑面积在140平方（含140平方）以下

　　3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住宅平均交易价格1.2倍以下。

　　2.契税

　　契税是由买家承担，并在过户当天交给房管局。

　　网签价高于核定价，契税按照网签价计算；网签价低于核定价，按照核定价计算。

　　小白可以告诉大家的是核定价因城市，因区块，因时间变动，大家若想将自己的网签价压下来，又不触及红线，那么自己可以试着去“打听”一下你心仪的那套房子的核定价。

　　3.个人所得税

　　买二手房，若房子是房产证出证满5年时间，且是卖家的唯一住房（满五唯一），免征个人所得税。

　　所以满五唯一住房一直是房东和中介大力宣传的热点。不过，其中的税收优惠可能无形中加到房价上，使得这类房子比较贵。

　　如果不是（满五唯一）住房，就要交个人所得税。

　　第一种：普通住宅网签价×1%，非普通住宅网签价×2%。（网签价低于核定价，使用核定价）

　　第二种：差额×20%。（卖家必须提供完整、准确的房屋购买原值凭证）

　　4.中介费用

　　链家、中原、我爱我家基本维持在2%的中介费，一套500万的房子，中介费就要10万。这个可以谈，淡旺季，不同地区，不同人，都有些许差别。爱屋吉屋、房天下维持在1.5%-1.6%，房多多的中介费2999+0.8%。

　　当然，我们也可以甩开中介，自己单干。自己直接联系卖家，双方自由成交，没有中介的事。不过，这种情况，风险比较高，小白并不建议各位采用。

　　5.其他费用

　　合同公证费：200-400元。

　　评估费：房屋贷款需要，几百到几千，可以协商。

　　贷款抵押登记费：商业以及组合贷款200元一套，公积金贷款100元一套。

　　权属登记费：80元/本

　　大家可以看到，其他费用占比都不高，可以省钱的地方不多。

　　对于房产税，由于现处试点阶段，没有全国展开，预期变动非常大。因此，小白没有过多的着墨。目前试点的城市，对于首套住房都免征房产税。大家若有需要，小白以后可以专门探讨一下房产税。

　　小白将二手房涉及的四大头税费以及其他费用讲解后，大家应该能通过上面的计算公式自行计算自己心仪二手房的税费，心里有了底。若真心出手买二手房，也能与中介、房东的周旋中占得主动。