为什么房产等实体资产不适合做同质化所有权拆分？
最近在给新加坡政府主导的一个人才项目SGUS做区块链技术培训，一部分课程的项目今天做了第一次路演。发现还是有很多的同学对实物资产拆分有着非常强烈的兴趣。为什么今天谈这个话题？因为除了同学之外最近也有许多其他的客户和朋友都提到了同样的想法。我个人觉得这个其实从逻辑角度来说有着很多的缺陷。
为什么这么说呢？我们首先从一个健康的金融市场组成要素说起。一个健康的金融所市场必须包括4个角色的玩家：第一个角色是实体经营者，第二个角色是投资者，第三个角色是投机者，第四个角色是中介。
实体经营者在市场中或者为了对冲经营风险可能会购买，或者发行一些对冲型产品比如 interest rate swap。也可能通过IPO向全社会公开募集资金，未来用利润来分红。 这一切都是有一个稳定的现金流，或者增长性的企业为背书的实体支撑。
那投机者自然是为了，博取市场在对冲风险或者羊群效应以后的差额利润，做的短期投资。而投资者则是另一套逻辑的价值分析。中介实际上就是市场的撮合方。
那房产等大型实体资产为什么产权不太适合拆分，而更适合以基金形式来做？个人觉得有以下几个原因：
第一，当所有权拆分以后，投资门槛就降低了，这就导致风险性产品的客户参与度会降低。这个怎么理解呢？如果一套房子1000万人民币，那么购买者的投资决策流程会拉长，信息收集的流程也会拉长，投资决策会变得更谨慎，在这个过程中的投资标的可能蕴含的风险也可能随着这个信息收集过程的拉长而变得更加透明，从而减少诈骗等系统性风险。
第二，拆分所属权的法律执行成本会增加，如果有一个人愿意出市场价格1.2倍的价格全资收购，就和私有产权的所属权一样。如果有钉子户，或者这笔交易虽然符合大部分人利益但是并不符合小部分人的意愿。那拆分了所有权以后，后来者全资收购的成本可能会增加，产生纠纷的法律执行成本也会增加。
当然有人也许会说那做成投票机制，这里就会又有一个逻辑性的问题，投完票也需要有个中心化的机构执行，为什么不去投年化高的更专业的基金？他也买份额，也有EFT。
其实这个问题的唯一理解就是，专业基金的风险和偏好程度可能一些资产的属性不属于他们覆盖的范围。那么更高风险的一些资产推出来拆分小，里面蕴含的风险就可以被掩盖掉。
这也是最后一个逻辑上的矛盾点。上面第二点对比了投资者的更优选择，这里我们看看投机者。下图是全球20类大类资产的年化收益。
以美国为例3%的年化，实际比较难支持，这种由拆分以后产生流动性的投机需求。如果缺少可委托的第三方物业管理来收租金，按照我们刚刚谈到的4大健康金融市场的要素，就失去了底层的支撑。
所以这类的产权以“增强流动性”为目的，换句话也就是增强炒作度为目的的产品，其本身的价格就要有很强的波动性，或者其增长性比较好，有足够的利润空间。那房产这类如果增涨性和波动性有限的资产实际上是不太适合做成所有权拆分的。基金股权倒是可以做成NFT来增加其流通转让过程中的流动性。
那么这类的什么可以做，艺术品可以，因为艺术品本来价格就很难说的清楚。